离婚时房屋分割应注意的问题

无论是协议离婚还是诉讼离婚，在确定好房屋使用权或所有权归属后，还需要办理相应的变更手续。以下关于公房承租权变更的问题、拆迁安置房分割的问题、产权变更的问题是离婚当事人一定要注意的问题。

公有住房承租权变更的问题。

若你们的房屋属于公房，且他是承租人时，现他同意房屋使用权归你，你们应当首先去征询一下出租人的意见，由于你们之间的这种约定将直接导致承租人的变化属于合同主体的变化，合同当事人有选择交易对象的权利，一般来讲出租人不会横加阻拦，无理取闹。但若你没有房屋所在地的城市户口，一般无法作为承租人。这种情况下你们之间可以签署一份关于房屋使用权的协议，将双方的权利义务约定明确，这份协议不要起草成转租协议，只要约定各自的权利义务即可，这种协议具有法律效力。

拆迁安置房屋离婚时分割应当注意的问题。

拆迁问题非常复杂而且很多地方拆迁时会有多份“拆迁安置补偿协议”，也就是所谓的“阴阳协议”，对于最真实的协议一般很难从拆迁公司取证成功，在上海我们律师有时持法院的“调查令”至拆迁公司都很难取证成功，甚至有些拆迁公司法官亲自去取证也无法取到最真实的“拆迁安置协议”，这个也不能认为是拆迁公司故意刁难律师或者说不配合法院工作，主要是拆迁公司怕给自己惹上不必要的麻烦。同时很多拆迁安置协议的签署人是承租人、户主或产权人，一般拆迁公司不会要求同住人签署协议的。

鉴于拆迁安置协议签署的隐蔽性，建议你平时多留些“心眼”，当发生拆迁时或在离婚时尽量搜集相关拆迁资料，如“拆迁安置协议”、“拆迁安置补偿款的进账卡号”、“拆迁安置的房屋地址”、“购房合同”、“购房发票”、“拆迁公司的名称”、“拆迁的负责人及联系方式等”，只有你掌握的信息越多，在诉讼时才更有利，很多人平时不关心这些问题，到离婚时连什么时候拆迁的怎么安置的一点也不知道。这样会给诉讼带来诸多不便和麻烦。

商品房屋产权变更需要注意的问题。

a、你的房屋没有抵押贷款，在产权变更时需要注意的问题。

若你们双方采取的是协议离婚的方式，且房屋登记在你们双方名下或登记在他的名下，当协议约定归你所有时一定要抓紧时间办理变更手续，若对方不配合由于《离婚协议》不具有强制执行的效力，你要及时采取诉讼方式要求他履行义务。当产权登记在他一人名下被他偷偷卖掉你将无权追回房屋，第三人依据善意取得制度可以取得房屋合法所有权，你将追悔莫及。

若你们是通过法院诉讼离婚的，当房屋登记在你们双方名下或登记在他的名下时，由于法院的判决书和调解书具有强制执行的效力你可以单方至房屋管理部门申请产权变更。

b、你的房屋存在抵押贷款，在产权变更时需要注意的问题。

若产权登记在你们双方名下或登记在他名下且银行贷款的主贷人也是他，当你们双方协商确定房屋归你所有时，一定要先征询贷款银行的意见，不然将无法顺利完成产权变更手续。房屋存在抵押贷款时，银行作为抵押权人也是债权人有权利不同意你们的变更请求。因为债务转移需要征得债权人的同意。作为银行能否同意你们的变更请求呢，主要看你是否符合银行规定的主贷人条件，依据央行的信贷政策要求，一般银行会要求主贷人具有稳定的收入且月收入不得低于其负债月还款额的2倍，个人在央行征信系统中无不良记录，且贷款成数符合央行的要求同时还需要担保公司作担保，甚至有的银行还要求你们进行公证。也就是说，贷款银行要求的条件你必须满足，否则将无法办理变更手续，银行贷款无法变更，产权也将无法变更，你们的协议将无法顺利履行。同时你们双方还需要对银行按揭贷款及产权变更中产生的相关费用约定明确，以免办理时发生纠纷。若你确实不符合银行主贷人的要求，你可以自己筹措资金归还银行贷款，然后再进行产权变更，这种情况一般适用于贷款剩余金额较小的情况。

在剩余贷款金额较大且自己没有支付能力的情况下，不要冒险去借高利贷用于归还银行贷款，以为事后可以到银行再次抵押，事实上银行对于持证抵押的审批严格程度远远高于按揭贷款变更。

总之，房屋是夫妻共同财产中的重要部分，分割好房屋妥善处理好相应的变更手续至关重要。在涉及比较复杂的房产分割时最好咨询律师，以免因自己不懂法律而埋下隐患。

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