如何分割未办理所有权登记的房屋？

【基本案情】

原告郭建军与被告马丽丽于1995年8月30日登记结婚，因家庭内部经济问题，2006年10月开始分居。原告曾起诉要求离婚，本次诉讼中，双方均同意离婚。

双方于2001年8月24日以70000元的价格从淄博公正拍卖有限公司拍卖取得位于博山区东关街的门头房两处，分别为博山区东关街9号楼自西向东第1间营业房（评估价值8.4万元）及博山区东关街6号楼自西向东第5间营业房（评估价值6.7万元），但两处营业房均未向房管部门办理所有权登记，均未取得房产证。

【法院裁判要旨】

博山区人民法院根据上述事实和证据认为，原、被告之间夫妻感情确已破裂，没有和好可能，经调解无效，应准予原、被告离婚。原、被告双方对坐落于博山区东关街9号楼自西向东第1间营业房及坐落于博山区东关街6号楼自西向东第5间营业房如何进行分割，不能协商一致，而上述两处房屋均未办理房屋所有权证书，因此不能确认其权属，只能确认由原、被告分别使用。综合考虑上述四处房产的价值，原告使用坐落于博山区东关街9号楼自西向东第1间营业房，被告使用坐落于博山区东关街6号楼自西向东第5间营业房较合适。原、被告待取得上述两处房屋的所有权后，有争议的，可以另行诉讼。

据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十二条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条的规定，判决准予原告郭建军与被告马丽丽离婚，原、被告的共同财产中坐落于博山区东关街9号楼自西向东第1间营业房由原告郭建军使用，坐落于博山区东关街6号楼自西向东第5间营业房由被告马丽丽使用。

【律师解析】

本案在判决过程中存在较大争议的焦点问题是：原、被告共有的两处营业房没有取得房产证，应如何分割，判决原、被告拥有所有权还是使用权。对此，2004年4月1日起施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》第二十一条则做了原则性的阐述：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”

2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国采用不动产物权登记生效主义为不动产物权变更的原则，不动产物权变更时，必须进行登记，否则，不发生物权转移的法律效力。如果在离婚案件中，对没有进行所有权登记的涉案房屋进行分割，就等同于直接认定了当事人已经享有涉案房屋的所有权，而不论此房屋以前是否有过登记或者变更，这种处理方式显然是错误的。

本案中，当事人仅交纳了购房款并占有了房屋，但涉案房屋自始就未进行登记，显然无法办理不动产物权变更登记，因此不能对房屋所有权进行分割，只能判决当事人如何使用涉案房屋，并且应告知当事人取得涉案房屋完全所有权后，不能就如何分割房屋所有权协商一致时，可以另行诉讼。

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